Los productos hipotecarios del Infonavit ofrecen soluciones integrales en las que, con un buen ajuste entre necesidades y posibilidades, cualquier derechohabiente puede comprar su vivienda sin desembolsar un peso en efectivo; sin embargo, hay gastos colaterales e inevitables que el nuevo propietario debe considerar.
Se trata de gastos que, más que con la casa, tienen que ver con el concepto de propiedad y con la remuneración de servicios profesionales relacionados con el crédito y que pueden significar diferencias importantes entre tu precalificación y la realidad.
Es simple: El avalúo comercial, los impuestos y derechos por la compra-venta de inmueble, y los gastos de titulación, financieros y de operación, siempre, siempre, siempre correrán por tu cuenta y debes tenerlos en mente para que a la hora de la verdad no falte dinero para afrontarlos.
Gastos de titulación, financieros y de operación
Estos gastos son los primeros "extra" y ni siquiera los sentirás, porque el Instituto los determina desde la misma precalificación y los descuenta del monto que te prestará. Sin embargo, es importante que sepas para qué sirvió ese dinero que, tú lo pagas, aunque no sale directo de tu bolsillo, sino del crédito mismo.
Se trata de los gastos que se generan por la escrituración notarial, por la gestión financiera y por la operación del crédito otorgado. Si analizas tu precalificación, verás que estos tres conceptos integran una sola cantidad de dinero y significa 5% del monto del crédito casi en todos los casos. Para la vivienda económica (con precio no mayor a $214,586 pesos) el descuento es sólo de 3% del préstamo otorgado.
Este descuento sirve para pagar los honorarios del Notario y los gastos de administración de tu crédito que hace Infonavit; digamos que este último concepto es el equivalente a los gastos de apertura de un crédito bancario.
Avalúo comercial
Una vez que precalificaste, Infonavit te exige que curses un taller de orientación sobre sus créditos (Saber para Decidir), y así puedas elegir con certeza el producto hipotecario que más te conviene. En este punto, es el momento de la valuación de la propiedad que comprarás y el pago, éste sí, saldrá de tu bolsillo.
El avalúo es un instrumento que te ayudará a conocer el valor comercial del inmueble que quieres comprar y si el precio al que te lo ofrecen es correcto y justo. El avalúo debe ser realizado por una unidad de valuación acreditada ante el Infonavit, pues determinará el valor de la garantía que estas dejando al instituto y, por ende, el monto de crédito. El préstamo nunca será mayor que el valor de la garantía.
Este instrumento sirve también para que el Notario calcule los impuestos y derechos que deberás pagar por comprar tu vivienda. El costo del avalúo varía según las dimensiones del inmueble en cuestión. Infonavit publicó en octubre pasado su tabla de referencia con los siguientes datos:
Impuestos y derechos
Cuando compras unos calcetines o papel higiénico pagas un impuesto al consumo conocido como Impuesto al Valor Agregado (IVA), ¿verdad? Cuando compras una casa, también debes pagar un impuesto local (al municipio), además de Derechos por el Traslado de Dominio y por la inscripción de la escritura, a tu nombre, en el Registro Público de la Propiedad.
El monto del impuesto varía según la autoridad municipal y sus tabuladores, y por lo mismo el Infonavit no lo incluye en su precalificación. El encargado de hacer ese cálculo y ejecutarlo es el Notario Público que redactará la nueva escritura. Para calcular el impuesto, se toma en cuenta el valor comercial de la propiedad, el precio de venta y a veces el valor catastral. Generalmente se ubica entre 2 y 6% del avalúo.
Es común que los municipios tengan programas de apoyo a la vivienda económica, de modo que los impuestos y derechos por pagar son muy bajos, pero sólo el Notario podrá informarte de cuánto estamos hablando, y lo hará una vez que le lleves los documentos necesarios para escriturar y antes del día de la firma de tus escrituras.
Cuentas claras
Al momento de precalificar tu crédito en la página web del Infonavit es imposible saber cuánto te prestarán realmente (depende mucho del avalúo) por el inmueble que quieres comprar; sin embargo, la cantidad marcada sí se acerca mucho a la realidad.
El primer consejo de los asesores de Infonavit es que una vez precalificado tu crédito busques una propiedad con un precio que se ajuste a ese préstamo hacia abajo. La diferencia entre el precio del inmueble y lo que te prestarán según avalúo, podrías utilizarlo para afrontar algunos de los gastos extra con parte del crédito, y con suerte, todos.
Es recomendable que tengas a la mano el pago del avalúo, pues ese debes hacerlo antes de entregar tu expediente en Infonavit. En caso de que el monto de tu préstamo más el Saldo de tu Subcuenta de Vivienda ajuste apenas al precio de la casa o sea menor, deberás sacar todos estos gastos extra de tu cartera.
