por Lic. Jorge Mafud:
Me ha tocado, en diversas ocasiones, conocer de operaciones de compraventa de inmuebles donde el vendedor le pide al comprador que le pague en “c贸modas mensualidades” y que, una vez terminado de pagar el precio se proceder谩 a la escrituraci贸n del terreno a nombre del comprador. Generalmente los vendedores buscan documentar la operaci贸n mediante una un contrato de promesa de compraventa.
En cuanto a este tema, como abogado, la recomendaci贸n variar谩 dependiendo de qui茅n sea mi cliente… pero, para efectos de este art铆culo, ve谩moslo desde el punto de vista del comprador.
Ok… pensemos que quiero comprar una casa, la busco, la encuentro, hablo con el due帽o y me propone que firmemos un contrato de promesa de compraventa, que le pague el precio en 6 mensualidades y que, cuando termine de pagar iremos con el notario para escriturar y para que me de la posesi贸n del inmueble.
Por qu茅 no me conviene el esquema de la promesa de compraventa y los pagos mensuales?
Lo primero a considerar es que un contrato de promesa de compraventa no es una compraventa y, por lo tanto, como “promitente comprador” no tendr茅 la propiedad del inmueble sino hasta que el mismo quede escriturado a mi nombre ante notario p煤blico. Ahora, asumiendo que yo aceptara ese esquema y le entregue el dinero al “promitente vendedor”… qu茅 pasa si llegada la fecha para hacer el 煤ltimo pago, ir con el notario y recibir la posesi贸n del inmueble, el promitente vendedor se echa para atr谩s o bien me empieza a dar excusas para retrasar la formalizaci贸n del contrato de compraventa? El ya tiene mi dinero y yo no tengo m谩s que un contrato de promesa de compraventa!!!
Si bien es cierto que el contrato de promesa de compraventa, si es que est谩 bien redactado, me dar铆a elementos para demandar a mi contraparte y requerirle la ejecuci贸n forzosa del contrato o bien la restituci贸n del dinero entregado m谩s la pena convencional que se hubiere pactado, tambi茅n es cierto que para lograr lo anterior tendr铆a que demandar a promitente vendedor y pues, desgraciadamente, los procedimientos judiciales son tardados (y por mientras, mi contraparte seguramente se estar铆a gastando mi dinero).
Compraventa con Reserva de Dominio.
El esquema que yo le he recomendado a compradores que no est谩n en posibilidad de pagar el precio al contado y que tampoco pretenden obtener un cr茅dito hipotecario es el de la compraventa con reserva de dominio.
Esta es una modalidad de la compraventa que est谩 regulada por el C贸digo Civil de Nuevo Le贸n y por el de los dem谩s estados de M茅xico. B谩sicamente lo que se hace es que las partes van con el notario (o con su abogado de confianza) para que se redacte el contrato de compraventa, mismo que incluir谩 la cl谩usula de la reserva de dominio y la estipulaci贸n de las mensualidades que quedan pendientes de pagarse as铆 como la obligaci贸n del comprador de realizar los pagos oportunamente. El contrato se firma ante el notario, en escritura p煤blica y se manda a inscribir en el Registro P煤blico de la Propiedad respectivo. Una vez que los pagos mensuales son realizados por el comprador, el vendedor debe extender una carta (ratificada en cuanto a sus firmas ante notario p煤blico) dirigida al Registro P煤blico de la Propiedad informando que el precio ha sido pagado en su totalidad y, por ende, solicitando la cancelaci贸n de la limitaci贸n del dominio del inmueble.
Que es la limitaci贸n del dominio del inmueble?
La limitaci贸n del dominio del inmueble significa que, aunque el comprador ya es el propietario del bien, 茅ste no lo puede vender legalmente mientras exista la mencionada limitaci贸n inscrita en el Registro P煤blico de la Propiedad (Cabe mencionar que las partes pueden pactar, adicionalmente en el contrato, si el vendedor le entregar谩 la posesi贸n del inmueble al comprador desde la fecha de la firma del contrato o bien hasta que el precio sea pagado en su totalidad).
Como siempre, quedo a tus 贸rdenes para cualquier duda o aclaraci贸n adicional… tambi茅n te recuerdo que puedes suscribirte al Newsletter de Mafud Abogados. Saludos.
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